Hay
literalmente docenas de formas de comprar una propiedad. De algunos has
oído hablar de otros, probablemente no. Lo importante es el hecho de que
hay muchos más beneficios en ser propietario que en alquilar. A
continuación, se muestran los cuatro tipos de métodos de compra más comunes que
se utilizan en la actualidad.
Venta estándar
Una
compra "sencilla" en la que el comprador obtiene un préstamo y la
propiedad se transfiere en un "cierre". Esta es la transferencia
de propiedad más común. Por lo general, esto incluye una deuda hipotecaria
con un prestamista, pero a veces puede implicar "efectivo".
Alquilar con oferta de
compra
A El
comprador ofrece (por lo general, entre el 2% y el 4% del precio) el dinero
para la "opción" de comprar la propiedad en un futuro próximo
(generalmente entre 1 y 3 años). El Comprador esencialmente 'alquila'
hasta ese momento. El Comprador tiene la opción de comprar al final o en
cualquier momento durante el plazo del arrendamiento. Si el comprador no
ejecuta su opción, el vendedor retiene el dinero al frente. El precio de
compra generalmente se acuerda al principio, pero a veces se establece mediante
una tasación cerca del final del plazo.
Arrendamiento con anticipo
y promesa de compra
Comprador
anticipa dinero (generalmente 2% -4% del precio) para la compra de la propiedad
en el futuro cercano (generalmente 1-3 años) y esencialmente alquila hasta ese
momento por una tasa de alquiler más alta que la del mercado con la diferencia
(digamos 20% de cada pago mensual) que se aplica al precio de compra. Esto
genera algo de equidad en la propiedad. El Comprador debe cumplir al final
del plazo o, esencialmente, está en incumplimiento. El precio de compra se
acuerda al principio.
Contrato por escritura
(artículos del acuerdo)
En lo que
es esencialmente el financiamiento temporal por parte del propietario, una
venta de contrato por escritura le da al comprador la oportunidad de comprar si
califica para una venta estándar con financiamiento tradicional. En este
escenario, el comprador suele afrontar el 3-10% del precio de la compra. Básicamente
hay dos cierres. En el primer cierre hay un estado de cuenta que indica la
transferencia de fondos. Además, por lo general, el título es retirado y
retenido por uno de los abogados de las partes. El comprador es dueño de
la propiedad y le paga al vendedor que continúa pagando a su prestamista. En
un futuro próximo (generalmente de 12 a 24 meses), el Comprador refinancia con
un prestamista convencional y paga al Vendedor. Debido a que el comprador
tiene un título equitativo que puede aplicar, agregue una plataforma incluso
venda la propiedad siempre que le pague al vendedor.
La
parte más importante a tener en cuenta en los escenarios 2 y 3 es que el
vendedor sigue siendo responsable del mayor mantenimiento de la casa (es decir,
techo, mecánica, etc.) y conserva las exenciones fiscales.
Después
de ejecutar un contrato de escritura, un comprador toma posesión de la
propiedad y acepta hacer pagos mensuales al vendedor, al igual que una
hipoteca. El vendedor retiene el título hasta que el contrato se pague en
su totalidad. Debido a que no hay un prestamista involucrado, un contrato
de escritura le da al comprador y al vendedor más flexibilidad al negociar las
tasas de interés y el monto del pago inicial. También hay muy pocos costos
de cierre.
Beneficios
para el comprador: Un contrato de escritura ofrece a los compradores que no
pueden calificar para una hipoteca una forma de comprar. Otra ventaja es que,
si un comprador se atrasa en los pagos, el vendedor, a diferencia de un
prestamista hipotecario, no puede exigir el pago completo; el comprador
solo tiene que hacer los pagos faltantes para restaurar el préstamo.
Beneficios
del vendedor: El contrato de escritura es un proceso legal más simple y rápido
que pasar por un prestamista. El vendedor a menudo recibe una tasa de
interés un poco más alta que los préstamos hipotecarios convencionales (medio
punto). Si el comprador incumple y no lo compensa, el vendedor puede
reclamar la propiedad y cualquier mejora (es decir, terraza, ventanas nuevas,
etc.) que el comprador haya realizado sin tener que ir a la corte.
Las
ventas por contrato pueden variar bastante, pero a menudo conservan algunos
elementos básicos. En un contrato típico de escritura, vemos que el
comprador paga al vendedor el Principio mensual, el interés, así como 1/12 de
los impuestos y seguros actuales del vendedor. No se requiere seguro
hipotecario. La mayoría de las veces, el papeleo de la hipoteca establece
que un comprador no puede realizar cambios significativos en la propiedad sin
la aprobación del vendedor y debe utilizar contratistas profesionales con
licencia.
En
el escenario del contrato de escritura, el vendedor ya no tiene que preocuparse
por un "inquilino". El mantenimiento general de la propiedad es
responsabilidad del Comprador. Más importante aún, el Comprador obtiene
todas las exenciones fiscales y los beneficios de la apreciación.
En
cada escenario, debe tener un crédito decente y tener ingresos confiables y
estables.
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