Impuestos a pagar al vender un inmueble.
En esta ocasión les quisimos compartir un artículo elaborado con el apoyo de LEGAL GLOBAL CONSULTING, socios estratégicos de inmobiliaria CONNECT, referente a un tema importante de impuestos generados por la enajenación de inmuebles. (Venta de inmuebles, casas, departamentos, etc)
Al ser un tema muy extenso quisimos solo darles los puntos que consideramos más relevantes sobre la enajenación de bienes inmuebles.
IMPUESTO DEL VENDEDOR
¿Quién es sujeto al pago del ISR por enajenación de inmuebles?
Personas Físicas y Morales Nacionales y extranjeras que vendan un inmueble
¿Qué grava el ISR por Enajenación de Inmuebles? Grava las utilidades producto de la venta del mismo inmueble desde un 1.92% hasta un 35% nacionales
Residentes en el extranjero:
✓ Compraventa ante notario el 35% sobre la utilidad
✓ Contratos privados 25% sobre el ingreso sin deducción alguna.
¿Qué documentación debe solicitarle el vendedor al notario después de firmar su escritura de compraventa?
✓ Copia simple de la escritura de compra-venta con CFDI
✓ Declaración del pago del ISR provisional que retuvo el Notario (15 días después de la firma)
✓ Cálculo del Impuesto Sobre la Renta desglosado
✓ Factura Complemento de la retención del ISR
Nota: Si el precio de venta fue superior a $500,000 y exentó la propiedad deberá informarlo el vendedor en la declaración anual de personas físicas en el mes de abril del siguiente año.
Ley del impuesto sobre la renta art 93 fracción XIX A, Exención por la enajenación de casa habitación
REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LE EXENCIÓN POR LA VENTA DE UNA CASA HABITACIÓN
¿Qué casas-habitación exentan el 100% del ISR por Enajenación de Inmuebles?
Precio de venta es menor = a 700,000 UDIS ($4’371,680)
Entregar al Notario la documentación requerida en el art.155 del RLISR, que acredite que es su casa-habitación.
(A criterio del notario podrá ser de 1/6/24 meses)
¿QUE DOCUMENTACIÓN SE REQUIERE PARA COMPROBAR LA EXENCIÓN SEGÚN EL ART 155 DEL RLISR?
La credencial de elector (INE) a nombre del contribuyente que vende el inmueble coincidiendo con el Domicilio (Decreto en la Ley General de Instituciones y Procedimientos Electorales)
IFE = INE publicado el 23 de mayo de 2014 en el DOF. Art. 8º. Transitorio se mantendrán como válidas las credenciales del IFE hasta que concluya el periodo de 10 años para el que fueron emitidas, por lo que no será necesario que la ciudadanía las sustituya)
2. Los comprobantes de los pagos por energía eléctrica y teléfono fijo. (3 al menos y deben contar con cfdi)
3. Con los estados de cuenta de tarjetas de crédito inversiones, etc. de: - Bancos, - Casas de Bolsa, - Casas Comerciales.
¿A nombre de quien debe estar la comprobación fiscal de las partidas deducibles?
✓ Del contribuyente,
✓ su cónyuge,
✓ sus ascendientes o descendientes consanguíneos en línea recta (abuelos, padres, hijos, nietos).
El domicilio consignado en dicha documentación deberá coincidir con el domicilio del inmueble a enajenar.
REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LE EXENCIÓN POR LA VENTA DE UNA CASA HABITACIÓN.
¿Cuándo la Exención de casa-habitación es parcial?
Cuando el precio de venta sea mayor 700,000 UDIS, pero tiene comprobación de haberla habitado y:
➢ La operación se formalice ante un Fedatario Público. ➢ Se causará el ISR sobre:
PRECIO DE VENTA Menos: 700,000 UDIS
1 de enero de 2019 Pesos por UDI $ 6.245487
Igual: INGRESO GRAVABLE
Ejemplo exención parcial:
➢Para su determinación deberán considerarse las partidas deducibles en la parte proporcional en que quede gravada la ganancia, ejemplo: REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LE EXENCIÓN POR LA VENTA DE UNA CASA HABITACIÓN.
Ejemplo exención parcial: Precio de Venta: $ 8’000,000 100.00%
Menos: 700,000 UDIS (5.00045) en pesos = ($ 3’500,315) 43.75%
Excedente gravado $ 4’499,685 56.25%(resultado de la resta anterior)
Factor de prorrateo: (4’499,685 entre 8’000,000) = 56.25%
Menos: Partidas deducibles (facturas y demás comprobantes deducibles) prorrateadas :
(Supuestas $1’000,000 * 56.25%) $ 562,500.00
Ganancia gravable proporcional $ 3’937,185.00 Seguir procedimiento de cálculo normal (Art. 96 LISR va del 1.92% al 35%).
