Ismael Arenas Espinoza
¿Qué es
crowdfunding? y como aplica en bienes raíces
26 Jul 2021
¿Qué es
crowdfunding? y como aplica en bienes raíces
La suma de inversores con una entrada
relativamente baja para invertir en proyectos inmobiliarios a través de plataformas
digitales, beneficios de rentabilidad vs relativamente bajo riesgo.
¿Pueden dos modos de pensar de inversión, uno
antiguo y otro nuevo, llevarse bien sin volverse loco? Esa es la pregunta clave
que plantea el crowdfunding en el mercado inmobiliario, y una de las que se
responde de manera positiva. El crowdfunding se encuentra con el sector
inmobiliario y parece estar emparejándose bastante bien y brindando a
inversores una nueva forma de aprovechar las inversiones en el mercado
inmobiliario global.
CONSEJOS CLAVE
·
El crowdfunding inmobiliario permite a los desarrolladores solicitar una
amplia gama de inversores potenciales, aprovechando esas redes sociales en
plataformas tecnológicas.
·
Una de las mayores ventajas de invertir en crowdfunding para bienes
raíces es que los inversores pueden comprometer cantidades mucho menores de
capital para cualquier propiedad individual, a veces tan baja como $ 500 o $
1,000 usd
·
Una desventaja de invertir con crowdfunding es que para la mayoría de
estos proyectos, debe ser un inversor acreditado.
·
Principalmente para inversores más ricos (por ahora)
El sitio de crowdfunding inmobiliario iFunding
estima el tamaño del mercado combinado en más de $ 11 billones. En una reciente
conferencia de la industria en la ciudad de Nueva York, Markley Roderick, un
abogado de Flaster / Greenberg PC y moderador de la conferencia, abordó las
nuevas regulaciones vinculadas a la Ley Jumpstart Our Business Startups (JOBS)
de 2012. Estas reglas permiten a inversionistas en su mayoría ricos (con un
valor neto de $ 1 millón o más) para obtener acceso directo al mercado
inmobiliario a través del crowdfunding o préstamos entre pares (entre otros
mercados de inversión)
Si bien la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU.
Explora formas de permitir que los inversores de todos los niveles de ingresos
accedan al mercado inmobiliario en línea, Roderick dice que los inversores más
ricos ya están invirtiendo en sitios de financiación colectiva como iFunding,
Realty Mogul, CrowdStreet y Fundrise. “Si solo un pequeño porcentaje de ellos
invierte solo una pequeña cantidad de sus activos en bienes raíces, el mercado
será de billones de dólares”, explica Roderick.
Crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding hace uso de redes sociales como
amigos, familiares y colegas vinculados a través de sitios web de redes
sociales como Facebook, Twitter y LinkedIn para correr la voz sobre un nuevo
negocio y atraer una amplia gama de inversores individuales. El crowdfunding
tiene el potencial de expandir en gran medida el grupo de inversores
potenciales de los que se pueden recaudar fondos más allá del círculo
tradicional de personas con información privilegiada, propietarios, familiares
y capitalistas de riesgo. Las modificaciones recientes a las leyes sobre quién
puede invertir en bienes raíces de esta manera y cómo han abierto la puerta a
más crowdfunding.
Los grupos de la industria inmobiliaria ya se están
subiendo al tren del crowdfunding, promocionando un acceso de riesgo
relativamente bajo al mercado inmobiliario de EE. UU. “El crowdfunding para
bienes raíces no es un fenómeno completamente nuevo”, nos recuerda la
Asociación de Desarrollo de Bienes Raíces Comerciales en una declaración hecha
en el otoño de 2011; “Numerosos jugadores han entrado en el campo. Aunque cada
una de estas plataformas tiene su propio nicho y estrategia, con diferentes
niveles de inversión mínima, todas están orientadas a inversores acreditados
que cumplen requisitos específicos de patrimonio neto y / o ingresos anuales.
Por el contrario, el crowdfunding en virtud de la JOBS Act abrirá el campo a
muchos más inversores más pequeños ”
¿Cuáles son los pros y los contras
del crowdfunding para inversores? En una palabra, se reduce al
riesgo para ambas partes; específicamente, cuánta información quieren absorber
los inversores en línea. Según el informe, tanto los promotores inmobiliarios
como los inversores pueden obtener importantes beneficios financieros a través
del crowdfunding, y ambos pueden distribuir sus riesgos.
Pros y contras del
crowdfunding inmobiliario
Pros
·
Los inversores acceden al mercado inmobiliario con pequeñas cantidades
de dinero.
·
Trabaje directamente con los desarrolladores y la administración de
bienes raíces y tenga voz en el proceso.
·
Pueden elegir en qué proyectos inmobiliarios quieren invertir su dinero.
·
Acceso a innumerables proyectos, por lo que la elección no es un
problema.
·
Tamaños de inversión más bajos en un solo proyecto.
Contras
·
En este momento, debe ser un inversor acreditado en EE. UU.
·
El riesgo de incumplimiento de la inversión (de los desarrolladores
inmobiliarios) es mayor para el crowdfunding en comparación con el
financiamiento de inversión inmobiliaria directa y entre pares.
·
La falta de liquidez, como la ausencia de un mercado secundario,
restringe el fácil acceso a las oportunidades de venta para los inversores.
·
Los riesgos de inversión son los mismos que para cualquier inversor
inmobiliario. Si el mercado va hacia el sur, es probable que un inversor pierda
dinero.
Cómo empezar
Para comenzar con el crowdfunding en el sector
inmobiliario, Jillienne Helman, directora ejecutiva de Realty Mogul, aconseja
ir con una empresa que lleve tiempo y demuestre conocimiento.
"Primero, trabaje con una empresa de
financiación colectiva que sobrevivirá", dice. “Eso significa bien
capitalizado. Lo que me asusta es la cantidad de empresas de financiación
colectiva que están encabezadas por dos estudiantes que se acaban de graduar de
la universidad y que no están capitalizados ".
Darren Powderly, cofundador de CrowdStreet.com,
dice que hacer su debida diligencia es más importante para el sector
inmobiliario que para otras inversiones, en lo que respecta a trabajar con una
empresa de financiación colectiva. “Desde la perspectiva del inversor, uno debe
tener cuidado de investigar las plataformas en las que está buscando
oportunidades de inversión”, dice Powderly. "No todas las plataformas se
crean de la misma manera, y se están probando múltiples planes de negocios para
capitalizar esta tendencia emergente".
Powderly aconseja específicamente a los inversores
que investiguen a los fundadores y la alta dirección de la plataforma o empresa
de financiación colectiva para asegurarse de que tengan una excelente
reputación que se base en la experiencia empresarial anterior. “La experiencia
clave de la industria en finanzas, bienes raíces y tecnología es esencial para
operar una plataforma y confiable”, agrega. “Los inversores deberían
inclinarse hacia plataformas que brinden un excelente servicio al cliente, no
solo durante el proceso de recaudación de fondos, sino también después de que
el trato esté completamente financiado y cerrado. A pesar de que hay más de 50
plataformas en algún modo de operación, solo hay media docena más o menos que
están emergiendo como líderes en el espacio. Los inversores deben investigar
varias plataformas y seleccionar sus tres principales en función de sus
objetivos de inversión y la experiencia de usuario preferida ".
Una vez que hayas decidido invertir en bienes
raíces de esta manera, una de las principales ventajas es que puedes destinar
una cantidad menor de capital para cada una de tus inversiones de crowdfunding.
Puede encontrar varios proyectos diferentes que pueden requerir tan solo $ 500
usd o $ 1,000, usd lo que facilita la diversificación. Otro beneficio de seguir
esta ruta es que generalmente no hay tarifas de inversión, a diferencia de los
costos adicionales que se esperaría pagar con las inversiones inmobiliarias
tradicionales, como los costos de cierre o las comisiones de los agentes
inmobiliarios.
La transparencia es fundamental
Powderly aconseja buscar plataformas de
financiación colectiva y patrocinadores que reconozcan los riesgos y, al mismo
tiempo, proporcionen un enfoque educativo para la gestión de riesgos. “La
mayoría de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces hoy en día solo
permiten invertir a inversionistas acreditados, según lo define la SEC”, dice.
"Se aconseja a los inversores acreditados que inviertan cantidades con las
que se sientan cómodos, dada su cartera de inversiones general".
Otro consejo: invierta solo en ofertas de
patrocinadores en los que confíe y en quienes esté seguro de que velará por sus
mejores intereses en las buenas y en las malas.
"Si un inversor no comprende cómo se utiliza
su dinero, los factores de riesgo de la inversión y los factores que influyen
en el retorno de la inversión, entonces debe buscar el consejo de su asesor de
inversiones de confianza o transferir la inversión", añade. Powderly.
"Habrá muchas otras oportunidades de inversión para elegir, así que no se
apresure a tomar una decisión de inversión desinformada".
Una plataforma profesional de crowdfunding de
bienes raíces debe brindar a los inversores amplias oportunidades para
comunicarse sobre la oferta, incluida la presentación directamente al
patrocinador de la lista de propiedades en particular.
Un nuevo entorno regulatorio
En marzo de 2018 se promulgó la ley para regular a
las instituciones de tecnología financiera, que incluye a las plataformas de
fondeo colectivo. Esto quiere decir que la actividad de crowdfunding (o fondeo
colectivo) ahora es una actividad regulada y supervisada por la autoridad
financiera en México: la CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores). Esta
ley se creó con esfuerzo de muchas partes, y las plataformas de fondeo
colectivo tuvimos la oportunidad de intervenir y expresar nuestras opiniones
durante el proceso de elaboración, gracias a la AFICO, Asociación de
Plataformas de Fondeo Colectivo.
¿Qué significa esto para ti como
inversionista?
Esta nueva regulación ofrece certidumbre a los
inversionistas y, en general, a los usuarios de las plataformas. ¿Por qué?
Porque las plataformas que ofrecemos el servicio de fondeo colectivo ahora
debemos alinearnos a prácticas y reglas específicas y estamos vigiladas por la
autoridad para que las cumplamos.
Las reglas son muchísimas, pero aquí
te enlistamos las más importantes para ti, como inversionista:
Capital mínimo de las plataformas para
seguir operando.
La autoridad nos obliga a contar con un monto
mínimo de capital específico disponible, suficiente para que en caso de tener
que cerrar puertas por cualquier motivo, podamos continuar las operaciones por
lo menos hasta cumplir con el seguimiento de las inversiones ya realizadas
hasta dejarlas en manos de quien corresponda (los mismo inversionistas o quien
la autoridad designe).
Cómo comunicar las oportunidades,
riesgos, comisiones y servicios.
Nos imponen lineamientos para evitar que nuestra
mercadotecnia sea engañosa, al mismo tiempo que propician que nuestros
contratos sean claros, al igual que nuestras comisiones, sugiriendo que éstas
estén disponibles. Ordenan evitar el uso de las famosas "letras
chiquitas" y, sobre todo, que definamos y expongamos tanto el criterio de
selección de las oportunidades presentadas como los riesgos de este tipo de
operaciones.
Prevención de lavado de dinero.
Para salvaguardar la integridad del sistema
financiero pero también de cada una de las plataformas y las oportunidades de
inversión, estamos obligados a seguir las más estrictas prácticas de prevención
de lavado de dinero. Aunque desde el inicio de nuestras operaciones corremos
procesos de prevención de lavado de dinero, con la nueva regulación tendremos
que incluir algunos pasos extra para los inversionistas, que no son cómodos,
pero son necesarios ante la autoridad.
Seguridad de la información.
El manejo de nuestra tecnología y la información
que se procesa y almacena, tiene especial atención para la autoridad. Como
parte de los requisitos que nos piden está revisar contratos con proveedores,
respaldo de la información, control de accesos a la información, contar con un
jefe de seguridad de la información, tener un plan de recuperación en caso de
desastres, políticas de prevención de ataques cibernéticos y, desde luego,
planes de respuesta en caso de que sucedan.
Separación y buen manejo de recursos
de clientes vs de la plataforma misma.
Aunque parezca obvio se establece un criterio muy
claro, tanto físico como contable, para que las plataformas manejen el dinero
de los clientes de manera correcta y separado completamente del dinero de la
operación de la misma plataforma. En briq.mx esto lo hacemos desde el día 1 de
nuestra operación, pero existían plataformas que no trabajaban de esta forma.
Si observamos con atención, todo esto
tiene como objetivo cuidar a la industria pero, específicamente, a los clientes
de la misma. La línea de fondo
El crowdfunding en el mercado inmobiliario promete
ser una revolución. Recién está despegando, pero ya atrae impresionantes
niveles de interés por parte de inversores serios. Si bien el crowdfunding
inmobiliario es intrínsecamente riesgoso, las inversiones inmobiliarias pueden ayudar
a diversificar su cartera y proporcionar rendimientos competitivos.
info by, investopedia, briq, bolsa de
valores
