“El oro inmobiliario del futuro será el flipping”
Twitter está lleno de expertos sobre inversión y que siempre tienen cosas interesantes que contar. En esta ocasión hemos entrevistado a @HoolInvestor, un experto en el sector inmobiliario que seguro no dejará indiferente a nadie.
Desde su cuenta de Twitter y su newsletter da consejos sobre inversión en inmuebles, dando las claves que permiten sacar un buen rendimiento a este tipo de inversión. No tiene pelos en la lengua y explica todo de forma muy directa y sencilla, sin por ello guardarse detalles.
En tu cuenta de Twitter y la newsletter hablas de la inversión inmobiliaria, ¿Qué ventajas le ves a este tipo de inversión frente otras como por ejemplo bolsa?
Todo el mundo sabe que el sector inmobiliario tiene grandes desventajas.
Esto es una realidad, como también es una realidad que existen grandes ventajas. Existe 1 razón que marca la diferencia en la mente de los inversores. 1 razón que he escuchado muchas veces a lo largo de los años.
‘’Me gusta invertir en el sector inmobiliario porque tengo todo el control’’.
Para mi es la gran diferencia. Es el motivo que más peso tiene a la hora de que los inversores decidan meter su capital aquí.
Puedes controlar en qué activo inviertes. Puedes controlar el análisis de la rentabilidad por ti mismo, al milímetro. Puedes controlar que inquilinos entrarán en caso de alquiler. Puedes decidir precios de venta a la hora de compra-reforma-venta.
Vamos, que puedes controlar todo lo que sucede alrededor de tu dinero.
Muchos inversores deciden entrar ya que tienen estimado el flujo de caja anual que dejará su inversión.
Hay una gran trilogía de problemas a la hora de invertir en el sector inmobiliario
Otro punto interesante es por el poder de apalancamiento.
En los mercados financieros también puedes apalancarte, pero si hay un mal momento el broker probablemente te exigirá más liquidez o cerrarán tu posición.
En el sector inmobiliario si hay un mal o un buen momento, tendrás que pagar tu hipoteca. Y punto.
En la cabeza de todo el mundo encaja muy bien la idea de generar rentas a partir del capital del banco. Vale que tendrás que aportar un 20-30% de los gastos, pero el resto es una gran parte que tú no vas a poner.
Y claro, si lo haces bien y solo si lo haces realmente bien, puedes comenzar una bola de nieve imparable. Una bola de nieve de deuda, inmuebles y flujo de caja que tiene tanto fanáticos como detractores.
Conozco casos muy cercanos de personas que tienen más de 25 viviendas y 2 millones en deuda con el banco. Los flujos de caja superan los pagos mensuales de la deuda, pero claro… duerme tú por la noche.
No me gusta ser ventajista, si hay algo que nos diferencia a los inversores inmobiliarios es que sabemos reconocer las ventajas del resto de inversiones.
Si me permites, voy a marcarme un señor de los anillos para hacer más ameno todo esto. Vamos a hablar de la gran trilogía de problemas del sector inmobiliario.
Las desventajas por las que la gran mayoría de personas piensa:
‘’Que pereza’’
La primera es la más obvia diría, la iliquidez.
Si no hay un trabajo previo, es muy difícil entrar en este sector
De media (según los portales inmobiliarios), una propiedad tarda de 3 a 6 meses en venderse. Imagínate que necesitas el dinero hoy, pues no. En 3 o 6 meses con suerte tienes tu dinero. Si quieres el dinero hoy, baja el precio un 20% y asume la pérdida.
La segunda y es lo más común de leer entre los jóvenes es, demasiado texto. Demasiada burocracia. Demasiado papeleo.
Ten en cuenta las notas simples. El contrato de arras que firmas. El certificado energético. La propia escritura de compraventa. La de préstamo. Los impuestos a presentar. Los certificados de la comunidad. Los de los suministros.
Demasiado papel que asusta hasta al más culto de los aquí presentes.
Y la última, la que escucharás en boca de los jóvenes constantemente, la gran necesidad de capital inicial.
Vale que te puedes apalancar con el dinero del banco, pero necesitarás siempre un 20 o 30% para afrontar la entrada y los gastos. No se donde leí ese dato pero una gran parte de
la sociedad no ahorra ni 50€ al mes. Si no hay un trabajo previo, es muy difícil entrar en este sector.
Dentro de la inversión inmobiliaria muchas veces hablas de comprar para alquilar. ¿Por qué este tipo de inversión es, en tu opinión, aconsejable?
Esto sucede por la frase que escuchamos muchas veces de:
‘’El piso me lo están pagando los inquilinos’’.
Relacionado con la pregunta anterior, creo que esta pregunta se responde sola. Gracias al apalancamiento, al estudio de rentabilidad y al análisis completo de la operación, la renta mensual del alquiler puede afrontar todos los gastos.
La gran parte del capital, te la presta el banco.
Saber encontrar un buen inmueble es fundamental
Si se hace el trabajo bien, la renta del alquiler siempre suele ser más grande que la suma de los gastos del inmueble y del préstamo.
Este concepto es muy simple, pero existe muchísimo trabajo detrás.
Esta modalidad de inversión inmobiliaria es de las más comunes, pero hay una cara oculta que en pocos casos la gente suele contar.
Partimos de la base de que es una práctica que bien hecha es muy rentable. Mucho más de lo que mucha gente imagina.
Pero no hay que olvidar todo el trabajo que hay detrás, que no es poco.
El saber encontrar un buen inmueble, ya que por las vías tradicionales de portales inmobiliarios solo nos encontramos con lo que todo el mundo puede encontrar.
Una vez encontrado, usar las herramientas correctas para calcular la rentabilidad lo más certera posible, teniendo en cuenta todos los gastos que hay.
Saber la mejor forma para poner en alquiler este inmueble (tanto la forma de venta, como el precio, como saber detectar a un buen inquilino…).
En resumen, es muy aconsejable… pero hay que tener unos conocimientos previos.
¿Qué piensas del flipping (comprar, reformar y vender)?
El oro inmobiliario del futuro.
Los centros de ciudades siguen envejeciendo, pero lo que no envejece son las ganas que tenemos de vivir en el centro. Por lo que sea, por trabajo, por ocio, por familia…
Uno de los errores más comunes de los inversores novatos es meterse en obras demasiado complicadas.
Saber hacer flipping es una de las mejores skills que una persona podrá aprender en los próximos años (y ahora mismo ya lo es) para aprovechar esta ineficiencia del sector inmobiliario.
Ahora que llevas un rato leyéndome, puedo empezar a ser sincero contigo.
Los seres humanos somos más perros que Niebla (el perro de Heidi). Esto es un hecho tan cierto como que todos vamos a morir.
Nos encanta que nos lo den todo hecho y estamos dispuestos a pagar por ello.
El valor real en este tipo de operaciones es en la propia realización de la reforma. Poder ver un inmueble en un estado pésimo y ser capaz de proyectar una vivienda del siglo 21 es lo que marca la diferencia.
Todo este proceso, se repercute al cliente final. Pero claro, como en la pregunta anterior, mucho cuidado con dónde nos metemos.
Uno de los errores más comunes de los inversores novatos es meterse en obras demasiado complicadas.
Si fuese yo, lo haría al 100% con gente con experiencia.
Sobre este tema del flipping, ¿no penaliza mucho la fiscalidad española?"
La fiscalidad española suele penalizar todo.
Para no hacer larguísima esta entrevista, es obvio que la fiscalidad es una piedra en el camino. Recordemos rápidamente los tramo de las ganancias de capital:
• 19% para los primeros 6.000 de ganancia
• 21% para los siguientes 44.000 euros
• 23% de 50.000 euros en adelante, hasta el nuevo umbral de 200.000 euros.
• 26% para las plusvalías que superen los 200.000 euros
A estos tramos, hay que sumar la plusvalía municipal, etc
Sabes las reglas del juego, adáptate o muere. ¿Hay menos operaciones interesantes por culpa de la fiscalidad? Sí. ¿Es un motivo para descartar este tipo de operaciones? No.
Una de las pegas de la inversión inmobiliaria es que se suele hacer con deuda (de lo contrario hace falta mucho capital) y si algo no va bien el riesgo es mayor. ¿Qué piensas sobre esto?
A día de hoy, creo que ese riesgo es mínimo.
Están concediendo hipotecas fijas al 90% y con un interés del 0.7-1%. Hablando claro, es dinero regalado.
¿Si inviertes tienes posibilidad de perderlo todo?
Pero lo que realmente marca la diferencia es tu gestión del riesgo. Por dar un dato interesante, tienes 15 meses desde el primer impago de tu hipoteca para ponerte al día (con los intereses que se generen).
Si tú dejas de pagar hoy la hipoteca, hasta Abril de 2023 podrías ponerte en acción para solventar la situación.
Por otro lado, las hipotecas fijas te permiten tener realmente controlado cuánto vas a pagar cada mes exactamente. Puedes proyectar tus ingresos y gastos de una forma muy certera hasta el largo plazo.
Creo que son armas suficientes como para tener el escenario más o menos bajo control. ¿Pueden haber catástrofes que ni en 15 meses puedas solventar? Pues claro. Pero teniendo todo lo anterior en cuenta junto a la correcta administración de los flujos de caja, el riesgo pasa a ser mínimo.
Digo mínimo, siempre hay riesgo. Si inviertes, tienes posibilidad de perderlo todo.
Este tipo de inversiones, ¿son para cualquiera que adquiera los conocimientos necesarios o hay que dedicarse profesionalmente a ello?
Esto es como el resto, se puede compaginar con casi todo. Tendrás que dedicarle horas pero si tienes los conocimientos necesarios, es una buena fuente de ingresos alternativa.
Lo más importante (cosa que yo no hago), es formarse y seguir formándose. Ser una espiral que absorba conocimientos día tras día. Si te gusta un modelo de inversión, intentar ser cada vez mejor genera mucho interés compuesto.
Respondiendo claramente a la pregunta, son para cualquier persona que adquiera los conocimientos necesarios. Recalco la pregunta para que quede claro que hay que adquirir todos los conocimientos necesarios.
Esto no es comprarse unos zapatos, hay mucho detrás.
Pero si decides formarte, puedes compaginarlo con todo y generar una fuente de ingresos alternativa.
