¿Qué necesito para ampliar mi Propiedad?
Para ampliar una
vivienda es necesario un proyecto, un arquitecto y una licencia de obra mayor,
no importa si hablamos de un unifamiliar o de un piso en un edificio
residencial. En la mayoría de casos, para poder realizar una ampliación
necesitemos intervenir en la estructura. En los casos en los que se crean
cerramientos ligeros (desmontables en algunas ocasiones) para cerrar terrazas,
azoteas o patios, aunque no alteramos la estructura sí que modificamos el
aspecto de la fachada y modificamos la cantidad de superficie construida, por
lo que sigue siendo necesario un proyecto. Si además la vivienda que se va a
ampliar está dentro de una comunidad de propietarios, se necesita el permiso de
la misma para realizar las obras.
¿Qué ocurre si
amplio mi casa sin el permiso necesario?
Los ayuntamientos cada vez están más involucrados
en la búsqueda de ampliaciones ilegales, lo que al principio parecía un
problema fácil de ignorar ahora se les está yendo de las manos y puede ser
peligroso. Por esta razón, se hacen cada día más vuelos aéreos, ya sea con
satélites, aviones, drones o helicópteros (estos dos últimos permiten vistas a
45º de forma que se vean las terrazas), para vigilar el crecimiento
descontrolado e ilegal en las ciudades.
Si el ayuntamiento
descubre tu ampliación, ya sea por la denuncia de un vecino o por fotos aéreas,
y esta resulta ser ilegal puede ocurrir lo siguiente:
Legalización – Es
el mejor de los casos posibles, la ampliación que has realizado no tenía
licencia, pero si podría haberla tenido. Si este es tu caso todo lo que
necesitas es legalizar la ampliación, para lo que necesitas un arquitecto que
realice el proyecto de la obra ya realizada. Tendrás que pagar el proyecto, las
tasas de la licencia y un incremento sobre estas que depende del tiempo que
haya pasado desde que se hicieron las obras. Los costes de las tasas dependen
de cada municipio y puede que algunos ni siquiera consideren el incremento o
multa.
Multas – Este
es el caso intermedio, has realizado una ampliación en tu vivienda, el
ayuntamiento lo sabe y no hay forma de legalizarla. Cuando esto ocurra los
técnicos del ayuntamiento se pondrán en contacto contigo para que se lleve a
cabo una demolición de la ampliación y se recupere el estado original de la
vivienda. Si la ampliación no causa problemas al edificio, la parcela o a los
vecinos lo más habitual es que el ayuntamiento comience a mandarte multas en
compensación por la obra ilegal y dejen a un lado la demolición.
Demolición – Este
es el mismo caso que el anterior, el de las multas, solo que aquí la ampliación
está causando algún tipo de problema y el ayuntamiento exigirá la demolición
completa de la ampliación. No hace falta que se trate de problemas graves como
un sobrepeso que este dañando la estructura del edificio, algo tan simple como
que la ampliación haya causado una gotera al vecino de abajo puede ser suficiente.
Es raro que se llegue a estos extremos y en la mayoría de los casos se
soluciona con multas, pero es importante saber que se puede llegar a dar este
caso.
¿Es
posible legalizar la ampliación sin licencia de una vivienda?
Es decir,
podremos hacer obras de forma legal en una casa que no cuenta con permisos. En
este artículo, vamos a intentar dar respuesta a esta pregunta. La
respuesta corta es sí, se puede. Sin embargo, para saber cómo hacerlo debes
conocer en qué consisten las obras y los distintos tipos de permiso que
existen. A continuación, te contamos todos los detalles:
Legalizar
ampliación vivienda, ¿Cuántos permisos
hay?
La licencia
de obra.
Es un permiso que suele conceder los
municipios o ayuntamientos para poder
realizar obras, reparaciones y cualquier faena que modifique el aspecto externo
e interno de una vivienda. Y es que a raíz del artículo 5 de la Ley
38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación es
obligatorio que todas las obras llevadas en cabo en la construcción de
inmuebles deben cumplir una serie de licencias y autorizaciones de tipo
administrativo para llevarse a cabo.
Dentro de este
tipo de licencias, el ayuntamiento es el responsable de conceder el
permiso o no al propietario, toda vez que este cumpla con la legislación
municipal vigente. Estos permisos no sólo son obligatorios a la hora de
llevar a cabo la construcción, sino también a la hora de ampliar una
vivienda.
Por ejemplo,
pongamos por caso que realizamos una vivienda antes de esta ley y años más
tarde queremos ampliarla. Lo primero que tenemos que hacer es contar
con un proyecto que debe estar firmado por un aparejador o arquitecto, pero
es que además, debe ir acompañado por las licencias municipales.
En caso de no
contar con este tipo de permisos nos podemos llevar un castigo en forma de
multa, y en el peor de los casos, a la paralización e incluso la
demolición de las obras.
Hay dos clases
de licencias de obra:
Licencia de obra
menor.
Es la más común,
y por norma general sólo es necesario contar con lo siguiente: unos planos
o una pequeña memoria técnica donde conste todo lo que se va a cambiar, y
finalmente, una declaración responsable. Este tipo de licencias es
para realizar todo tipo de reparaciones, como, por ejemplo, cambiar
las ventanas, modificar los grifos del baño, reformar habitaciones, reparar la
cocina, tuberías o incluso limpiar el tejado.
Licencia de obra
mayor.
Esta clase de permiso es totalmente diferente
a la anterior, esto se debe a que es imprescindible contar con un
proyecto de obra para lo cual necesitaremos los servicios de un
arquitecto, así como la entrega de todo tipo de documentación y realizar
trámites burocráticos. Por todo lo anterior, es recomendable contratar la ayuda
de un profesional, aunque a veces los arquitectos nos pueden recomendar algún
experto, o incluso tramitar ellos todo el proceso. Estas obras son de gran
calado ya que pueden afectar a la estructura interna y externa de la vivienda,
como, por ejemplo, tirar un tabique, colocar un muro de contención o colocar
una columna o similar.
A modo resumen, las
licencias menores no necesitan de nada especial, en cambio, las obras mayores
afectan a la estructura de la casa y necesitan mayor tiempo, permisos y
profesionales para que se ocupen de todo.
Por otro lado, y
respondiendo al titular del artículo, es posible legalizar cualquier
obra realizada sin licencia siempre que todo lo construido cumpla con
las normas urbanísticas municipales y se abonen las tasas correspondientes. Es
decir, podemos regular una situación ilegal mediante el cumplimiento de
las normas y solicitando permiso a nuestro municipio. Además del pago de
las tasas, también es necesario contar con un proyecto técnico firmado
y avalado por un arquitecto.
El proyecto
técnico es una serie de documentos, como planos, presupuestos de
ejecución, sobre los que se calculan las tasas y las mediciones de las
actuaciones ejecutadas. Este proyecto visado por la figura de un arquitecto nos
protege y garantiza llevar a cabo todo lo construido.
¿Cuáles son los
gastos que lleva legalizar la ampliación sin licencia de una vivienda?
Antes
comentábamos todo lo imprescindible para legalizar una situación
ilegal, un arquitecto, el cumplimiento de las normas municipales y el
proyecto técnico. Pero, ¿Cuánto cuesta realizar todo este proceso?
Lo primero es
calcular los servicios de la persona que va a llevar a cabo la reforma, es
decir, el arquitecto. Sus honorarios varían en función de los trámites que
realice, sin embargo, suele ser un porcentaje en base al presupuesto
presentado de la ejecución del material o también conocido como PEM, es
decir, cobra según lo que cueste el proyecto. A mayor precio, más honorarios
recibe y más caro nos sale el precio final.
Pago de las tasas municipales.
Cada ayuntamiento o
municipio tiene un precio diferente, e incluso se puede dar que haya que pagar
una o dos tasas como concepto de la obra o licencia. Lo más común suele ser la
tasa urbanística cuyo precio suele ser el 2 por ciento del PEM y el Impuesto de
Construcciones, Instalaciones y Obras o ICIO que está en torno al 4 por ciento
del PEM. Es decir, entre la suma de las dos tasas se pagará la cifra
del 6 por ciento del valor final del presupuesto.
Trámites burocráticos, notario y escrituras.
Una vez
tenemos todo legal, es hora de ponerlo por escrito mediante la actualización de
las escrituras de la propiedad. Para ello debemos ir al Registro de la
Propiedad y pagar las tasas al notario y los impuestos que determine la ley. En
el caso del notario y las tasas legales suelen sumar una cantidad que ronda el
0.5 por ciento del nuevo valor del inmueble.
Finalmente, y en el
caso de que las reparaciones realizadas no cumplan los requisitos que estipula
nuestro municipio, no se llevará a cabo las obras ya que no nos concederán la
licencia. Es decir, no podremos legalizarlas. En este caso, debemos modificar
el proyecto para que se adapte a los requisitos municipales.
El precio es
variable en función del tamaño de la obra y las modificaciones, por lo que te
recomendamos que se adapten desde un primer momento y no pagues de más.
Queda comentar
que para cumplir con la normativa municipal debes revisar el CTE o Código
Técnico de la Edificación. Recordar, es necesario lo siguiente:
Certificado
final de la obra o reparación.
Solicitud de
utilización/ocupación.
Resolución de
concesión de licencia de obra.
Si tienes más
dudas no dudes en consultar a un experto como una agencia inmobiliaria o
consultoría donde te pueden informar de forma más detallada tu
caso. En cualquier caso, siempre puedes acudir a nuestra inmobiliaria y
preguntar todo lo que necesites.
¿Qué necesitas para tramitar un
Permiso de Construcción para una Casa Habitación?
Para tramitar tu
Licencia de Construcción, aquí te lo dejo en 11 puntos muy claros (un
listado más amplio lo consigues en la página del Municipio, te dejo la liga
aquí)
Solicitud
oficial firmada (te la proporciona el Municipio, o te la puede conseguir tu
Arquitecto)
Copia de las
Escrituras del predio
Pago del
impuesto Predial al corriente
Copia del IFE
del propietario (o propietarios, en su caso)
Carta Poder (en
caso de que no sea el propietario quien acuda a realizar el trámite)
Carta responsiva y copia de
cédula profesional del Director de Obra
Cuatro fotografías del predio,
actuales. ¡No se vale echar mentiras, porque van a mandar un Inspector!
Copia de planos antecedentes
Proyecto Arquitectónico
completo, impreso en formato 90 x 60cms y con los membretes oficiales. Esto es,
los Planos de la Casa.
Cálculo estructural
elaborado y firmado por un Ingeniero Civil
Requisitos
especiales según el proyecto que pueden ser, entre otros: VoBo. de Ecología,
VoBo. del INAH (para edificios catalogados) VoBo. de Protección Civil y/o
Bomberos, Estudio de mecánica de Suelos, Estudio de impacto ambiental,
etc… construccion.pdf (leon.gob.mx)
Teniendo en
regla estos requisitos, deberías conseguir tu Permiso de
Construcción en menos de 30-60 días. Pero te sorprenderías cuántas
personas no los cumplen y se exponen a fuertes multas. Incluso a la suspensión
o clausura de la obra. Licencia de Construcción para Obras Menores a 60 m² | |
gob.mx (www.gob.mx)
